Vurderer du å kjøpe en utleiebolig som investering? Les dette først

Vurderer du å kjøpe en utleiebolig som investering? Les dette først

Utleiebolig blir av svært mange sett på som en sikker og lønnsom investering – men hvor lønnsom er den egentlig?

Boligprisene har steget kraftig i Norge de siste ti årene. På landsbasis har prisene økt med 64 prosent siden juni 2007 og i Nord-Norge ser man samme trenden. Boligprisene har vokst med 61 prosent i Tromsø og 64 prosent i Bodø i perioden. Dette har gjort eiendomsinvesteringer svært populære.

En viktig årsak til den kraftige prisveksten har vært de historisk lave rentenivåene vi har sett de siste årene. Dette har drevet investorene på jakt etter avkastning over risikofri rente – noe som mange mener har bidratt til en investordrevet prisvekst i boligmarkedet.

Boligprisutviklingen i Norge og Nord-Norge (indeks 100 = juni 2003)
Kilde: Eiendom Norge

Eiendomsinvesteringer har gitt solid avkastning

Et skifte i markedet

Nye boligforskrifter og rekordhøy boligbygging har dempet prisveksten betydelig – og trolig påvirket psykologien i markedet.

Tall fra Eiendom Norge viste denne uken at boligprisene har begynt å falle, spesielt i Oslo. Nord-Norge skiller seg fortsatt positivt ut ved at både Bodø og Tromsø stadig opplever vekst – dog mer moderat.

Men også i Nord-Norge meldes det om tregere omløpshastighet og færre folk på visninger. Det er også færre som forventer prisvekst fremover enn bare for noen måneder siden.

Kan snu fort

En utleiebolig blir ofte sett på som en sikker investering.

Boligen stiger i verdi samtidig som leietakeren betaler både avdrag og renter på boliglånet. Det er høy etterspørsel etter leieboliger og det er enkelt å leie ut boligen. Etter 20-30 år er lånet nedbetalt. Boligen kan selges med gevinst eller brukes som sikkerhet for å finansiere enda en utleiebolig.

Det har vært «sannheten» i mange år, men det er mulig å snu på det.

Verdien på boligen stagnerer – eller faller. Du har høyt gjennomtrekk av leietakere som gir økt slitasje og tap av leieinntekter pga. opphold i utleien. Norges Bank øker styringsrenten og bankene svarer med å sette opp boligrenten. Vedlikehold ble dyrere enn budsjettert. Skatt og utgifter ved kjøp og salg reduserer det lille som måtte være igjen av fortjenesten.

Solid avkastning

Nå er det slik at de fleste som har investert i en eller flere utleieboliger det siste tiåret har fått solid avkastning – hittil. Det er takket være den enorme prisveksten, samtidig som eiendomsinvesteringer gjerne er kraftig belånt.

Belåning er en nøkkelfaktor for avkastningen til en eiendomsinvestering. Man trenger lite egenkapital og man kan ofte belåne investeringen med flere ganger egenkapitalen. Dette kalles på fagspråket gearing.

Avkastningen på egenkapitalen er da svært god dersom prisen stiger. Man kan derimot tape all egenkapital ved prisfall.

Eiendomsinvesteringer krever derfor et langsiktig perspektiv og evnen til å tåle prissvingninger.

Hvordan ser så regnestykket ut?

I Tromsø koster en ny 3-roms leilighet (ca. 80 kvm) med god beliggenhet rundt 5 millioner kroner (inkl. kjøpsomkostninger).

En slik leilighet kan leies ut for i underkant av 20.000 kroner hver måned – ifølge tall fra Finn.no i juli 2017.

Regnestykke utleie av bolig i Tromsø

Regnestykket viser at man sitter igjen med et overskudd på 37.680 kroner etter det første året. Dette gir en avkastning på knappe 3,8 prosent – som er nokså bra i dagens marked (med risikofri rente på rundt 0 prosent).

Men utleie er ikke risikofritt. Så hva bør du tenke gjennom?

  • Opphold i utleie i to måneder gjør at investeringen går i null på ett år.
  • En renteøkning på kun 1 prosent, vil omtrent utradere hele avkastningen.
  • Et boligprisfall på 10 prosent vil halvere egenkapitalen.

I tillegg kommer øvrige risikofaktorer som leieprisnivåer, uventet behov for realisering, større prisendringer og større renteøkninger.

Boligprisfall kan ikke utelukkes

Vi skal ikke lenger tilbake enn til perioden september 2007 til desember 2008 da boligprisene i Tromsø falt 16 prosent (i kjølvannet av finanskrisen). Prisene hentet seg ikke inn igjen før februar 2011 – 26 måneder etter bunnen.

Nylige tall viser at boligmarkedet er stabilt i Tromsø og Bodø, men det er viktig å være klar over at boligmarkedet ofte preges av psykologi.

Derfor kan et forventet boligprisfall være selvforsterkende. Hvis folk tror boligprisene vil falle, vil det dempe etterspørselen etter boliger, som i seg selv kan bidra til at boligprisene faller.

Prisfall gir muligheter

Får markedet en betydelig knekk kan det dukke opp gode kjøpsmuligheter. De gode kjøpene dukker gjerne opp når media forteller om hvor ille boligmarkedet kommer til å bli framover. Et slikt marked kalles «kjøpers marked» – mange vil selge boligene sine, men det finnes få kjøpere.

Vurderer du investering i eiendom for utleie bør du tenke gjennom følgende:

  • Man bør være overbevist om fortsatt mange års prisstigning på leie og eiendom.
  • Sett opp en avkastningskalkyle (eksemplet over)
  • Ha nok egenkapital
  • Betal ned på gjelden og regn ut hvor lang tid det tar
  • Ta høyde for renteøkning og økte felleskostnader
  • Tenk over oppussingsbehov, fordi utleieleiligheter raskere blir nedslitt
  • Se etter leiligheter med god beliggenhet
  • Ha kontroll på kostnader og inntekter
  • Vær likvid til enhver tid

Kjøp av utleiebolig som investering er forbundet med risiko. Denne artikkelen må verken sees på som en anbefaling eller fraråding til å gjøre en slik investering.

Denne artikkelen er skrevet av Ronni Møller Pettersen, konserndirektør i SpareBank 1 Nord-Norge, 7. juli 2017.