Drømmer du om egen bolig? Her er hva som skal til

Stadig flere drømmer om å eie egen bolig. Samtidig kan veien til boligdrømmen føles tung og komplisert for førstegangskjøpere. Finansiell rådgiver Iben Christiansen har svarene til deg som vil ut på boligmarkedet.

Skal du finansiere din første bolig er sjansene store for at du må søke om lån fra banken. Så hva er banken opptatt av når en kunde skal låne penger for første gang?

– Først ser vi jo på om kunden har fast inntekt. Man kan ikke låne mer enn fem ganger årsinntekt. Videre er det viktig å finne ut hvilke økonomiske forpliktelser og eksisterende gjeld kunden har. Deretter lurer vi på om kunden har spart opp egenkapital til et boligkjøp, forklarer Iben Christiansen som jobber som finansiell rådgiver i Sparebank 1 Nord-Norge.

Lån og egenkapital

Som hovedregel kan du maks låne 85 prosent av kjøpesummen til boligen. Resten må dekkes av egne penger. Men Christiansen understreker at man fortsatt kan gå videre selv om kunden ikke oppfyller kravet om egenkapital på egen sparekonto.

– Oppfølgingsspørsmålet er om kunden har foreldre med mulighet til å stille sikkerhet. Da må man ikke nødvendigvis ha 15 prosent egenkapital, som er kravet til unge boligkjøpere. Men du må allikevel ha penger på konto. Det blir vanskelig å låne deg penger hvis du for eksempel skal kjøpe en selveierleilighet og ikke har nok til å betale dokumentavgiften på 2,5 prosent av salgsverdien til leiligheten, fortsetter Christiansen.

– Bankene tar høyere risiko for å legge til rette for at unge skal etablere seg. Hvis for eksempel en 40-åring skal etablere seg så er kravet om egenkapital på 25 prosent, legger hun til.

Du må altså ha fast inntekt og noen oppsparte midler hvis banken skal lage en betalingsforpliktelse til deg. Videre må gjelden til det du kjøper kunne betjenes av inntekten din. Rådgiverne beskriver regnestykket som ren og logisk matematikk.

– Inntekt og utgifter bestemmer hvor mye rom du har til å låne. Har du mange betalingsforpliktelser allerede, så er det jo bare en liten del av inntekten din som kan settes av til boliglån, sier Christiansen.

Usikkerhet blant kundene

Boliglånsforskriften fra 2015 er også en kilde til usikkerhet blant kundene. Alle banker i Norge må forholde seg til krav fra myndighetene når de skal vurdere om en person kan få lån eller ikke.

– Når boligprisene er høye så oppleves boliglånsforskriften som en barriere for noen. Du kan ha nok inntekt til å få lån, men gjeldsgraden kan samtidig bli for høy fordi man må låne mye, selv for å kjøpe mindre leiligheter, forklarer hun.

Forskriften fra Finansdepartementet skal hindre finansinstitusjoner å låne kundene sine mer penger enn det de har mulighet til å betjene. Noen få kunder kan oppleve at de ikke får ønsket lånebeløp til tross for at de selv mener har mulighet til å betjene det.

– Vi må ta stilling til er at renten kan øke. Økonomien din må tåle en renteøkning på inntil 5 prosent for at du skal kunne få boliglån, slår Christiansen fast og fortsetter:

Dette påvirker betjeningsevnen din, og er viktig når banken skal ta stilling til om du kan få lån og hvor mye. Det betyr at du må være i stand til å betale på boliglånet ved renteøkning, ikke bare med det lave rentenivået vi har i dag.

– Boliglånsforskriftene skal være der i gode og onde dager. I dag er renta på 3 prosent. Har du et lån på 3 millioner vil det tilsvare et månedlig avdrag på 14.000 kroner. I 2008-09 var renta på 9 prosent, og da ville det samme avdraget være på 25.000 kroner per måned.

Spar i BSU

Den smarteste spareformen for deg som er under 34 år er boligsparing for ungdom, populært kalt BSU.

– En fordel er at du øremerker midler til egenkapitalen du kommer til å trenge. En annen fordel er at denne kontoen gir deg en vanvittig avkastning, stråler den unge rådgiveren.

Du får 3,75 prosent i rente på pengene du setter på BSU. I tilligg legger staten til rette for at at du skal få 20 prosent på toppen av dette.

– Det vil si at hvis du klarer å sette av 25.000 på BSU i år vil du få 23,75 prosent avkastning på de pengene, uten risiko. Det er fordi man vet at egenkapital vil være nøkkelen til å komme seg inn på boligmarkedet og at pengene blir låst til boligformål.

Nylig kom det også en endring i boliglånsforskriften som sier at hvis du har BSU-konto og denne ikke er fylt opp når du kjøper bolig, kan du la beløpet stå og spare videre – det teller likevel med i egenkapitalen.

Når rådgivere som Iben Christiansen skal vurdere om du kan få boliglån, og i så fall hvor mye, ser de i all hovedsak på tre ting:

  1. Er økonomien din god nok? Du kan låne maks fem ganger årsinntekten din. Og husk, alle lån regnes med – også studielån.
  2. Har du nok egenkapital? Hvis svaret er nei, kan du få lån likevel hvis du har foreldre som kan stille som kausjonister, det vil si at de gir banken tilleggssikkerhet i sin bolig.
  3. Tåler du at renta går opp? Økonomien din må tåle en renteøkning på inntil 5 % for at du skal kunne få boliglån.